Gayrimenkul hukuku, Türkiye’de en çok dava yüküne sahip alanlardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan genel bir çerçeve çizse de, yasada belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı saklıdır. Peki, bir mülk sahibi kiracısını hangi şartlar altında hukuki yollarla çıkarabilir?
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir.
- Şartı: Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak açılmalıdır.
2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Eğer kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu belgeye dayanarak icra takibi veya dava açılabilir.
- Dikkat: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte imzalanmış olması şarttır. Boş kağıda atılan veya sözleşme ile aynı gün atılan imzalar geçersiz sayılabilir.
3. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçmişse (toplamda genellikle 11 yıl), ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
- Bildirim: Bu durumda sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılması zorunludur.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Soru: Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim? Cevap: Evi satın aldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkınız bulunur.
Soru: Arabuluculuk zorunlu mu? Cevap: Evet, güncel düzenlemeler gereği kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak dava şartıdır.
Uzman Görüşü: Kira tahliye süreçleri, tebligat süreleri ve hak düşürücü süreler bakımından çok hassastır. Bir günlük bir gecikme, davanın reddine ve ciddi masraflara yol açabilir. Bu nedenle bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak sürecin selameti açısından kritiktir.
